Výsledky vyhľadávania

Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou

pridané marek.yildizlar na 12. apríla 2020
| 0
Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou
Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou je výhrou pre obidve strany.

Je dosť pravdepodobné, že ste sa s pojmom exkluzivita alebo výhradný predaj nehnuteľnosti už stretli. A zrejme ste sa pýtali sami seba, aké výhody poskytuje exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou oproti nevýhradnému predaju. Veď svoju nehnuteľnosť si viem predať aj sám. Alebo ju ponúknem viacerým realitkám a budem mať väčšiu šancu ju rýchlejšie predať. Dnešný blog bude venovaný vyvráteniu niektorých mýtov o exkluzivite a vysvetlíme, čo to vlastne výhradný predaj je.


Exkluzívna zmluva – čo to vlastne je? 

Je to sprostredkovateľská zmluva, ktorá zabezpečuje ochranu zúčastnených strán, teda prenajímateľa, predajcu, nájomcu i sprostredkovateľa. Jej uzavretím sa majiteľ nehnuteľnosti stáva klientom realitnej kancelárie a tým splnomocňuje realitnú kanceláriu k výhradnému zastúpeniu vo veci predaja alebo prenájmu uvedenej nehnuteľnosti.

V zahraničí sú exkluzívne zmluvy úplným štandardom. V mnohých vyspelých krajinách, kde funguje realitný biznis už stovky rokov, sa nemôže stať, že sa tá istá nehnuteľnosť ponúka pod viacerými inzerátmi, za odlišnú cenu a s rôznymi fotografiami. Na Slovensku však žiaľ stále pretrváva istá (častokrát oprávnená) nedôvera voči realitným kanceláriám a tak si predávajúci myslia, že je lepšie, ak majú ich nehnuteľnosť v ponuke viaceré kancelárie. Opak však býva pravdou.

Ako postupovať pri dohode o exkluzivite?

Ak predávate
  • Overte si realitnú kanceláriu, s ktorou zmluvu uzatvárate
  • Zistite si typické podmienky exkluzívnej zmluvy (ich zoznam uvádzame nižšie)
  • Poskytnite RK všetky potrebné informácie a doklady o nehnuteľnosti, ideálne vrátane listu vlastníctva, kópie katastrálnej mapy, geometrického plánu
  • Dohodnite si podmienky predaja vašej nehnuteľnosti (výška provízie, dĺžka spolupráce atď)
Ak kupujete
  • Tak ako pri predaji, dobrým nápadom je realitnú kanceláriu najprv overiť
  • Poskytnite RK čo najviac informácií o tom, ako by mala vaša vysnívaná nehnuteľnosť vyzerať
  • Podpíšte zmluvu, v ktorej si dohodnete potrebné podmienky (výška provízie pri zastúpení v kúpe sa pohybuje od približne 1000 Eur nahor, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a komplexnosti transakcie

Aké výhody má exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou?

V prvom rade si overte, či vami zvolená RK vôbec nejaké nadštardandné služby pri taktomto type zmluvy ponúka. Stále totiž existujú realitné kancelárie, ktorých jediným cieľom je získať klienta na podpis exkluzívnej zmluvy, ale služby sa od tých obyčajných nijako nelíšia. Takejto RK sa radšej rýchlo vyhnite.

My ale predpokladáme, že ste narazili na renomovanú realitnú kanceláriu. Vo všeobecnosti platí, že hlavnou výhodou exkluzivity je to, že celý proces sprostredkovania predaja alebo kúpy nehnuteľnosti prechádza na realitnú kanceláriu. Od nej sa očakáva, že bude vyvíjať kompletnú činnosť súvisiacu s uzavretím zmluvy s treťou osobou. Jednotlivé výhody pri tomto type zmluvy sa rozlišujú podľa toho v akej ste pozícii.

Ak predávate
  • Odborné poradenstvo a individuálny prístup k zákazníkovi
  • Reálny odhad trhovej ceny vašej nehnuteľnosti
  • Kvalitnejšia inzercia v tlači, na internete
  • Profesionálne fotografie, prípadne homestaging
  • V ideálnom prípade vytvorenie virtuálnej prehliadky
  • Zabezpečenie informácií o počte telefonátov, kliknutí na inzerát, čiže štatistík týkajúcich sa inzercie danej nehnuteľnosti a prejaveného záujmu o ňu
  • Pravidelná a prednostná komunikácia s klientom
  • Právne poradenstvo
Ak kupujete
  • RK preberá celý proces na seba a tým vám ušetrí množstvo drahocenného času
  • Za predpokladu, že ste realitnému maklérovi poskytli detailné informácie o tom, akú nehnuteľnosť hľadáte, dokáže takto maklér správne vyselektovať len to, čo sa vám bude naozaj páčiť
  • Realitná kancelária sa postará o kompletnú dokumentáciu tak, aby ste mali istotu, že celá transakcia prebehne bezpečne. Niektoré realitné kancelelárie vrátane MY Sme Reality poskytujú aj úschovňu kúpnej ceny, čo znamená, že pri platbe v hotovosti, budú peniaze vyplatené predajcovi až na základe splnenia vopred dohodnutých podmienok.
Realitka preberá celý proces na seba a tým vám ušetrí množstvo drahocenného času

Výhody exkluzivnej zmluvy pre RK

Realitné kancelárie sa touto zmluvou chránia pred netaktnosťou klientov alebo iných realitných kancelárií. Veľmi častá býva situácia, kedy sa záujemca o kúpu snaží obísť realitnú kanceláriu, pričom práve vďaka nej sa o ponúkanej nehnuteľnosti dozvedel. Väčšinou to robí za účelom zníženia kúpnej ceny o províziu.

Je pritom úplne prirodzené, že sa chcú realitné kancelárie takouto zmluvou poistiť. Za svoje služby nesú zodpovednosť, vynaložia množstvo času súvisiaceho s obhliadkami, fotodokumentáciou, inzerciou, právnym poradenstvom atď.

Hlavnou výhodou je ale samotné výhradné zastúpenie. Ak je nehnuteľnosť atraktívna a rýchlo sa predá, realitná kancelária má zaručenú províziu z predaja. Tu však spočíva aj výhoda pre klienta. Realitná kancelária pri určovaní výšky svojej odmeny berie častokrát do úvahy aj fakt, že jej predávajúci poskytol konkurenčnú výhodu a preto vie znížiť požadovanú províziu o približne 20% ako keď sa jedná o neexkluzívnu zmluvu.

Čo by mala exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou obsahovať?

Základnou zložkou exkluzívnej zmluvy je sľub majiteľa, že svoju nehnuteľnosť bude predávať výhradne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou zmluvu podpisuje a nepoverí hľadaním inú realitnú kanceláriu resp. nebude sám hľadať vhodného kupujúceho. Ako sme už spomínali v úvode, táto zmluva je výhodná pre obidve zmluvné strany. Klient sa nemusí strachovať, že by sa predaj zbytočne naťahoval, keďže aj druhá strana má záujem o čo najrýchlejší proces. A záujemcovia majú istotu, že rovnakú ponuku nemá nijaká iná realitná kancelária.

Zmluva musí jasne obsahovať zmienku právneho predpisu, podľa ktorého je uzatváraná. Je potrebné tiež presne uviesť zmluvné strany a v prípade, že existuje viac vlastníkov, je treba doložiť overené plné moci na jednanie vo veci uzatvorenia obchodu s nehnuteľnosťou.

V sprostredkovateľskej zmluve samozrejme nesmie chýbať cena, za ktorú bude kancelária nehnuteľnosti ponúkať, výška provízie, termín na ktorý sa zmluva uzatvára a pokuta za nedodržanie zmluvy.

Na akú dobu exkluzívnu dobu uzavrieť?

Dĺžka doby je na dohode predávajúceho a kancelárie. Ak je doba príliš krátka, neumožňí to realitnej kancelárii naplno využiť svoj potenciál vo forme kvalitnej reklamy. Byty sa vo všeobecnosti predávajú rýchlejšie ako iné nehnuteľnosti, preto je vhodné stanoviť dobu exkluzivity na 3-5 mesiacov. Pri ostatných typoch nehnuteľností na 5 – 10 mesiacov. Samozrejme záleží aj od situácie na trhu.

Existujú aj situácie, keď je z oboch strán spolupráva predčasne ukončená. Dôvodov na to môže byť viacero. Ak RK nevyvíjala žiadnu činnosť, ktorá by viedla k zabezpečeniu obhliadok alebo pravidelne klienta neinformovala o stave situácie okolo nehnuteľnosti.

Čo ak zmluva vyprší?

Ak sa ani do uplynutia dohodnutého času v zmluve nenájde vhodný kupujúci, je dobré vyhodnotiť ďalší postup. Ak bol predávajúci spokojný s prístupom RK a k predaju nedošlo z objektívných dôvodov, nie je dôvod zmluvu nepredĺžiť. Situáciu treba vyhodnotiť a zaujať novú stratégiu predaja. Možno treba upraviť cenu a pod.

Na záver

Ak stále váhate spolupracovať len s jednou RK, skúste si predstaviť situáciu, keď bude vaša nehnuteľnosť ponúkaná napríklad piatimi rôznymi kanceláriami za päť rôznych cien. V očiach prípadných záujemcov to určite spôsobí nedôveru a bude to pôsobiť skôr negatívne. Budú mať pocit, že o nehnuteľnosť nie veľký záujem, dlho sa predáva, alebo tam je nejaký iný problém. V konečnom dôsledku budú kupujúci cítiť viac sebavedomia tlačiť na cenu smerom nadol.

Pridajte komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.

Porovnaj zoznamy